Премиальный бутик-отель NAMI
под управлением Aumana Signature
28 частных вилл и 4 апартамента на клиффе южного Букита — в окружении Alila, Six Senses, Bulgari и Karma Kandara. Отдельная вилла с гостиничным сервисом по цене апартамента.
Суть предложения
На юге Бали почти нет отдельных вилл с полноценной инфраструктурой, гостиничным сервисом и профессиональным управлением в бюджете от $135 000. Предложение в этом диапазоне закрывается апартаментами, а не отдельными домами.
NAMI закрывает этот разрыв: инвестор получает отдельную виллу в бутик-отеле по цене, сопоставимой с апартаментом, — с инфраструктурой комплекса, управлением Aumana Signature и возможностью зафиксировать увеличенный срок владения.
Формат бутик-отеля на 32 объекта означает ограниченный номерной фонд, единый стандарт сервиса и управляемую загрузку — в отличие от разрозненной частной аренды.
| Месяц | Загрузка | Тариф, $ | Выручка | Расходы | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|---|
| Январь | 85% | 150 | $3 952 | $2 205 | $1 747 |
| Февраль | 75% | 125 | $2 625 | $1 465 | $1 160 |
| Март | 75% | 125 | $2 906 | $1 622 | $1 285 |
| Апрель | 75% | 125 | $2 812 | $1 569 | $1 243 |
| Май | 75% | 125 | $2 906 | $1 622 | $1 285 |
| Июнь | 75% | 125 | $2 812 | $1 569 | $1 243 |
| Июль | 85% | 150 | $3 952 | $2 205 | $1 747 |
| Август | 85% | 150 | $3 952 | $2 205 | $1 747 |
| Сентябрь | 75% | 125 | $2 812 | $1 569 | $1 243 |
| Октябрь | 75% | 125 | $2 906 | $1 622 | $1 285 |
| Ноябрь | 75% | 125 | $2 812 | $1 569 | $1 243 |
| Декабрь | 85% | 150 | $3 952 | $2 205 | $1 747 |
| Год 1 | 78% | 133 | $38 404 | $21 429 | $16 974 |
| Месяц | Загрузка | Тариф, $ | Выручка | Расходы | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|---|
| Январь | 85% | 145 | $3 821 | $2 132 | $1 689 |
| Февраль | 75% | 120 | $2 520 | $1 406 | $1 114 |
| Март | 75% | 120 | $2 790 | $1 557 | $1 233 |
| Апрель | 75% | 120 | $2 700 | $1 507 | $1 193 |
| Май | 75% | 120 | $2 790 | $1 557 | $1 233 |
| Июнь | 75% | 120 | $2 700 | $1 507 | $1 193 |
| Июль | 85% | 145 | $3 821 | $2 132 | $1 689 |
| Август | 85% | 145 | $3 821 | $2 132 | $1 689 |
| Сентябрь | 75% | 120 | $2 700 | $1 507 | $1 193 |
| Октябрь | 75% | 120 | $2 790 | $1 557 | $1 233 |
| Ноябрь | 75% | 120 | $2 700 | $1 507 | $1 193 |
| Декабрь | 85% | 145 | $3 821 | $2 132 | $1 689 |
| Год 1 | 78% | 128 | $36 973 | $20 631 | $16 342 |
| Месяц | Загрузка | Тариф, $ | Выручка | Расходы | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|---|
| Январь | 85% | 170 | $4 480 | $2 500 | $1 980 |
| Февраль | 75% | 150 | $3 150 | $1 758 | $1 392 |
| Март | 75% | 150 | $3 488 | $1 946 | $1 541 |
| Апрель | 75% | 150 | $3 375 | $1 883 | $1 492 |
| Май | 75% | 150 | $3 488 | $1 946 | $1 541 |
| Июнь | 75% | 150 | $3 375 | $1 883 | $1 492 |
| Июль | 85% | 170 | $4 480 | $2 500 | $1 980 |
| Август | 85% | 170 | $4 480 | $2 500 | $1 980 |
| Сентябрь | 75% | 150 | $3 375 | $1 883 | $1 492 |
| Октябрь | 75% | 150 | $3 488 | $1 946 | $1 541 |
| Ноябрь | 75% | 150 | $3 375 | $1 883 | $1 492 |
| Декабрь | 85% | 170 | $4 480 | $2 500 | $1 980 |
| Год 1 | 78% | 157 | $45 030 | $25 127 | $19 903 |
| Месяц | Загрузка | Тариф, $ | Выручка | Расходы | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|---|
| Январь | 85% | 155 | $4 084 | $2 279 | $1 805 |
| Февраль | 75% | 135 | $2 835 | $1 582 | $1 253 |
| Март | 75% | 135 | $3 139 | $1 751 | $1 387 |
| Апрель | 75% | 135 | $3 038 | $1 695 | $1 343 |
| Май | 75% | 135 | $3 139 | $1 751 | $1 387 |
| Июнь | 75% | 135 | $3 038 | $1 695 | $1 343 |
| Июль | 85% | 155 | $4 084 | $2 279 | $1 805 |
| Август | 85% | 155 | $4 084 | $2 279 | $1 805 |
| Сентябрь | 75% | 135 | $3 038 | $1 695 | $1 343 |
| Октябрь | 75% | 135 | $3 139 | $1 751 | $1 387 |
| Ноябрь | 75% | 135 | $3 038 | $1 695 | $1 343 |
| Декабрь | 85% | 155 | $4 084 | $2 279 | $1 805 |
| Год 1 | 78% | 142 | $40 738 | $22 732 | $18 006 |
| Месяц | Загрузка | Тариф, $ | Выручка | Расходы | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|---|
| Январь | 85% | 160 | $4 216 | $2 353 | $1 863 |
| Февраль | 75% | 145 | $3 045 | $1 699 | $1 346 |
| Март | 75% | 145 | $3 371 | $1 881 | $1 490 |
| Апрель | 75% | 145 | $3 262 | $1 820 | $1 442 |
| Май | 75% | 145 | $3 371 | $1 881 | $1 490 |
| Июнь | 75% | 145 | $3 262 | $1 820 | $1 442 |
| Июль | 85% | 160 | $4 216 | $2 353 | $1 863 |
| Август | 85% | 160 | $4 216 | $2 353 | $1 863 |
| Сентябрь | 75% | 145 | $3 262 | $1 820 | $1 442 |
| Октябрь | 75% | 145 | $3 371 | $1 881 | $1 490 |
| Ноябрь | 75% | 145 | $3 262 | $1 820 | $1 442 |
| Декабрь | 85% | 160 | $4 216 | $2 353 | $1 863 |
| Год 1 | 78% | 150 | $43 073 | $24 035 | $19 038 |
| Месяц | Загрузка | Тариф, $ | Выручка | Расходы | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|---|
| Январь | 85% | 100 | $2 635 | $1 470 | $1 165 |
| Февраль | 75% | 90 | $1 890 | $1 055 | $835 |
| Март | 75% | 90 | $2 092 | $1 168 | $925 |
| Апрель | 75% | 90 | $2 025 | $1 130 | $895 |
| Май | 75% | 90 | $2 092 | $1 168 | $925 |
| Июнь | 75% | 90 | $2 025 | $1 130 | $895 |
| Июль | 85% | 100 | $2 635 | $1 470 | $1 165 |
| Август | 85% | 100 | $2 635 | $1 470 | $1 165 |
| Сентябрь | 75% | 90 | $2 025 | $1 130 | $895 |
| Октябрь | 75% | 90 | $2 092 | $1 168 | $925 |
| Ноябрь | 75% | 90 | $2 025 | $1 130 | $895 |
| Декабрь | 85% | 100 | $2 635 | $1 470 | $1 165 |
| Год 1 | 78% | 93 | $26 808 | $14 959 | $11 849 |
| Типология | Юнитов | Площадь | Стоимость | $/м² | Тариф | Выручка год 1 | Чистый доход | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Villa A | 6 | 59 м² | $140 000 | $2 373 | $133 | $38 404 | $16 974 | 12,12% | 8,2 г. |
| Villa B | 8 | 52 м² | $135 000 | $2 596 | $128 | $36 973 | $16 342 | 12,11% | 8,3 г. |
| Villa B-8 | 1 | 100 м² | $170 000 | $1 700 | $157 | $45 030 | $19 903 | 11,71% | 8,5 г. |
| Villa C | 9 | 61 м² | $150 000 | $2 459 | $142 | $40 738 | $18 006 | 12,00% | 8,3 г. |
| Villa D · Rooftop | 5 | 100 м² | $165 000 | $1 650 | $150 | $43 073 | $19 038 | 11,54% | 8,7 г. |
| Апартамент | 4 | 36.1 м² | $99 000 | $2 742 | $93 | $26 808 | $11 849 | 11,97% | 8,4 г. |
Чистый доход инвестора за первый год, USD
Как выбирать
- Минимальный вход — апартамент $99 000 при доходности 11,97%.
- Лучшая доходность на капитал — Villa A: 12,12% при $140 000.
- Максимальный денежный поток — Villa B-8: $19 903 чистыми в год.
- Лучшая цена за метр — Villa D: $1 650 за м² при площади 100 м² и собственном rooftop.
Разброс доходности по линейке — от 11,54% до 12,12%. Различие в пределах 0,6 процентного пункта: выбор определяется бюджетом, форматом объекта и горизонтом выхода, а не разницей в проценте.
Структура распределения
Модель застройщика построена на единой схеме для всех типологий. Из валовой выручки последовательно вычитаются:
- Налог и service fee — 15% от валовой выручки
- Комиссия OTA — 15% от выручки после налога
- Вознаграждение управляющей компании — 20% от выручки после налога
- Операционные расходы — 20% от остатка: зарплаты, коммунальные услуги, расходные материалы
Инвестору остаётся 44,2% валовой выручки. Это выше ориентира True Real Estate по управляющим компаниям — инвестор должен получать не менее 45–50% от Gross Revenue до налога; здесь доля считается уже после налога и service fee.
Допущения модели
- Загрузка: 85% в январе, июле, августе и декабре; 75% в остальные месяцы. Среднегодовая — 78,3%.
- Тариф: от $93 в сутки для апартамента до $157 для Villa B-8, среднегодовые значения.
- Горизонт: первый полный год эксплуатации после запуска.
- Индексация тарифа и рост стоимости актива в расчёт не заложены — модель консервативна по этим двум параметрам.
Прогноз построен на допущениях застройщика и не является гарантированной величиной. Фактический результат зависит от загрузки, тарифа и операционных условий периода.
Гарантия доходности
Девелопер гарантирует 10% доходности от базовой стоимости объекта в первый год эксплуатации. Гарантия предоставляется только при выборе опции leasehold до 100 лет — для базового варианта владения 30 + 30 лет она не действует.
Условия и стоимость опции расширенного срока владения обсуждаются отдельно — запросите их у менеджера проекта.
Премиальное окружение
- Проект расположен между Karma Kandara и Melasti
- В окружении — Alila, Six Senses, Bulgari, Karma и премиальные пляжные клубы
- 5 минут до пляжей юга Бали
- 45 минут до международного аэропорта Нгурах-Рай
Предложение в локации
- Ограниченное предложение земли в прибрежной части юга Букита
- Особенно ограничены участки с видом на океан и удобным доступом к пляжам
- Основное премиальное предложение — дорогие отели и частные виллы
- Проектов с гостиничным управлением и отдельными виллами в бюджете NAMI практически нет
Что это даёт инвестору
- Платежеспособная туристическая аудитория и высокий средний чек локации
- Ограниченное новое предложение поддерживает стоимость недвижимости
- NAMI выходит в дефицитный сегмент: отдельная вилла от $135 000 в премиальной локации с профессиональным гостиничным управлением
Направления NEXA
- NEXA Development — строительство и девелопмент
- NEXA Management — управление объектами
- NEXA Agency — продажа первичной и вторичной недвижимости
- NEXA Design and Architecture — архитектура и дизайн
- NEXA Furniture — производство мебели
9.8 — средний рейтинг объектов NEXA на Booking.com.
Награды
Asia Pacific Property Awards 2024–2025
Победитель в категории «Жилая недвижимость, Индонезия». Проект: Wood Residence от NEXA.
Luxury Lifestyle Awards 2025
Победитель в категории Best Luxury Hotel Development. Проект: Oasis Hotels Collection от NEXA.
Управляющая компания — Aumana Signature
Комплекс работает как единый бутик-отель на 32 объекта под управлением Aumana Signature: общий ресепшн, единый стандарт сервиса, централизованные продажи номерного фонда и обслуживание вилл. Вознаграждение управляющей компании заложено в финансовую модель — 20% от выручки после налога.
Что важно понимать
Владение для инвестора: leasehold на 30 лет с гарантированным правом продления ещё на 30 лет. Дополнительно доступна опция расширения срока владения до 100 лет — условия по запросу.
Права на землю под проектом: тремя нотариальными актами от 12 июня 2026 года оформлены последовательные периоды аренды — 30 лет, затем ещё 30 и ещё 20, суммарно до 11 июня 2107 года. Продления оформлены заранее отдельными актами, стоимость каждого периода зафиксирована и, согласно актам, оплачена до подписания. Это юридическая база, на которой держатся и гарантированное продление, и опция расширенного срока владения.
Перед основным сроком аренды действует льготный период с июня 2026 по июнь 2027 года — строительство и подготовительные работы без начисления арендной платы.
KKPR — подтверждение соответствия зонированию
Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang — государственное подтверждение соответствия планируемой деятельности действующему территориальному зонированию. Документ позволяет компании переходить к последующим этапам государственного лицензирования проекта.
Валидация. 3 августа 2026 года KKPR дополнительно прошёл валидацию Департаментом общественных работ и пространственного планирования Kabupaten Badung, номер 1752/VLD.E/TR/VIII/2026. Зафиксированы параметры застройки:
- максимальный KDB — 50%
- KLB — до 2,0
- максимальная этажность — 4 этажа
- KDH — 20%
- максимальная площадь твёрдых покрытий — 30%
- KWT — до 30% на каждый блок
- предусмотрено требование экологического согласования
- подтверждено соответствие участка действующему зонированию
- официально определены допустимые параметры застройки
- площадь и координаты территории зафиксированы государственными органами
- документ служит юридической основой для последующих разрешительных процедур
NIB — государственная регистрация деятельности
Nomor Induk Berusaha — государственный идентификационный номер бизнеса, оформленный через индонезийскую систему OSS. В NIB зарегистрирована деятельность по предоставлению услуг краткосрочного размещения (KBLI 55209) по адресу проекта.
- подтверждает официальную регистрацию операционной компании проекта
- фиксирует разрешённый вид коммерческой деятельности
- связывает деятельность PT NAMI MELASTI BEACH с локацией проекта
- базовый документ системы бизнес-лицензирования OSS
Решение Министерства юстиции о регистрации компании
Официальное решение Министерства юстиции Республики Индонезия об утверждении создания юридического лица PT NAMI MELASTI BEACH. Подтверждает создание компании, внесение в государственную систему регистрации, соответствие учредительного акта требованиям и утверждённую корпоративную структуру.
- фиксирует юридическое лицо, ответственное за реализацию проекта
- подтверждает государственную регистрацию компании
- позволяет проверить структуру управления и собственников
- база для договоров, земельных и разрешительных документов
Регистрационная выписка по компании
Регистрационная выписка с основными сведениями о компании: статус и юридический адрес, зарегистрированный вид деятельности, структура управления и распределение долей.
- позволяет проверить актуальные регистрационные данные компании
- подтверждает юридический адрес, статус и структуру управления
- фиксирует участников компании и распределение капитала
Учредительный акт PT NAMI MELASTI BEACH
Нотариальный акт о создании PT NAMI MELASTI BEACH — базовый корпоративный документ для последующей государственной регистрации, заключения договоров и оформления разрешений.
- подтверждает, на основании какого нотариального акта создано юридическое лицо проекта
- фиксирует корпоративную структуру компании
- определяет виды деятельности, которые компания вправе осуществлять
Договор аренды земельного участка — 30 лет
Нотариально удостоверенный договор аренды земли. Объект аренды — три земельных участка в Desa Ungasan:
- SHM/NIB 22.03.000044866.0 — 1 982 м²
- SHM/NIB 22.03.000044831.0 — 66 м²
- SHM/NIB 22.03.000044833.0 — 714 м²
Договор предусматривает право арендатора вести строительство, управлять возведёнными объектами и получать доход от их эксплуатации, использовать участок для жилой, вилловой, гостиничной и туристической деятельности, а также передавать или уступать право аренды полностью либо частично вместе с расположенными на земле объектами.
Первое продление аренды — ещё 30 лет
Продление основного договора аренды оформлено отдельным нотариальным актом заранее — не обещанием на будущее, а зафиксированным сроком и стоимостью.
Второе продление аренды — ещё 20 лет
Шаблон договора бронирования
Форма соглашения о бронировании юнита — черновик застройщика для предварительного ознакомления.
